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8月16日本會偕同全聯會共同舉辦「不動產使用權擔保定位之探討」研討會

公告時間:2013 年 09 月 03 日

102年8月16日本會偕同全聯會共同舉辦「不動產使用權擔保定位之探討」研討會,由本會陳春銅理事長與全聯會吳寶田理事長共同主持,法務部長官也出席指導。針對目前會員公司遭遇到不動產使用權無法設定質押等問題,邀請專家學者包括:陳榮隆教授、邱聰智教授、姚志明教授、謝哲勝教授及張鈺光教授共同出席,就交易標的之不動產使用權得設定擔保之法律依據提出見解,相關業者也出席聆聽。本會於會後彙整出席學者發言,於8月27日發函法務部供參協處。

      本會並於會後發表公會意見如下:

  國有土地標售地上權應有新思維

當前政府考量國土資源日益稀少,公有土地不宜輕易出售移轉,國有財產法第53條對於面積在1650平方公尺以上的國有土地即規定不得標售,但是政府囿限於人、物力的不足,不大容易主導開發,再加上人民對住宅需求卻是日益增加,倆相平衡兼顧下,逐漸發展出將國有土地以限制所有權移轉,但以移轉一定期間之使用權而設定地上權方式,交予民間開發商投資興建開發之交易模式;在此基礎上,再由民間開發商,於地上權存續期間,將土地及住宅使用權出售、移轉予承購者。此項名為活化國土資源政策,迄今已有十數案例,未來更將依此模式辦理而蔚為普遍制度

 依目前通例,在公有土地禁止出售移轉的政策下,一般交易型態厥為:將公有土地設定50年地上權予得標開發商,開發商於地上權標的上興建地上建物,該地上建物於地上權期滿需移轉予政府。同時由政府與開發商約定(實情乃是政府主導)開發商於地上權期間不得將地上權及地上建物所有權轉讓第三人(採信託方式者,受託人得例外受讓土地地上權及住宅所有權)。在此限制下,開發商就投資興建之建物,僅能以出售建物「使用權」方式,提供承購者使用收益,以滿足民眾居住需求。因承購者未能取得建物所有權及土地地上權,固無法如同一般房屋買賣得以不動產抵押方式辦理融資借款,但此之「使用權」,乃是得為讓與之債權,筆者認為於法自得作為擔保品辦理融資之質權標的。

這幾年來,政府為了促進公有資產的活化,推出一些「國有非公用土地」設定地上權的標售案,但是因為配套機制尚有不足,常常造成流標。地上權開發案要能夠成功推動,相關「融資機制」的配套,可以提升民間參與競標的意願。另一方面,對於購買地上權案「建物使用權」的民眾來說,是否能夠將使用權設定「質權」,這也牽涉到經濟較弱勢者的照顧。國有非公用土地採標售地上權的模式,逐漸會變成常見的交易型態,如何達成「公有土地活化、促進地利」、「提高民間投標意願、增加國庫收益」與「承購者得藉融資提高購買能力」等多元目的,筆者謹提下列建議:

(一)建議財政部(國有財產署)修訂行政契約或行政規則(即:國有非公用土地設定地上權要點)允許地上權及其地上建物所有權得以區分所有方式予以分割出售,並溯及既往,以根本解決問題。

(二)於此之前,建請法務部:

1.地上權案之使用權作為得以買賣標的,且法律並未禁止設質,若以解釋方式禁止,對居住正義之維護、經濟社會之需求,並無幫助。

2.地上權案使用權是權利並非權能,屬於可以讓與之債權,以其設質在法理無違,且買賣屬高度處分,低度之設質自無不可,建請准予設質。

(三)就未來言,請法務部考量允許使用權設質得註記於登記簿,以保障交易安全;或承認其為習慣上的物權,比照過去最高限額抵押權允予登記。