中華民國不動產開發全聯會/台北市不動產開發公會

于俊明 秘書長/總幹事

 

壹、修法內容

實價登錄 2.0 係源於立法院 109 年 12 月 28 日三讀通過之「平均地權條例」、「地政士法」及「不動產經紀業管理條例」修正案,因前揭三法規範對象有別,以下修法內容以與同業較有關聯之平均地權條例作重點介紹,並先將新法主要架構依序分為三部曲(預售屋銷售前報請備查、預售屋成交實價登錄及成屋買賣實價登錄):

 

【第一部曲】預售屋銷售前報請備查

平均地權條第 47 條之 3 第 1 項:「銷售預售屋者,應於銷售前將預售屋1. 坐落基地、2. 建案名稱、3. 銷售地點、4. 期間、5. 戶(棟)數及6. 預售屋買賣定型化契約,以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣(市)主管機關備查。」

本條係新法增加之規定,配合原公寓大廈管理條例第 58 條之規定,未來取得建照後,應先報請預售屋資訊及預售屋買賣定型化契約備查,才能開始銷售。違反者,將直接處以 3 萬至 15 萬元罰鍰並令限期改正;屆期未改正者,按次處罰。

謹先以下表彙整預售屋報請備查相關重點,申報主體及備查

時機、內容之詳細討論請見下文「貳、十項主要課題」之介紹:

 

申報主體

(銷售預售屋者)

自建自售之出賣人
合作興建之「建物」出賣人

 

備查時機

取得建造執照,銷售預售屋前
備查事項變更

 

備查內容

預售屋資訊
預售屋買賣定型化契約
受理機關建案所在地主管機關

 

違規裁處

3 萬至 15 萬元罰鍰
限期改正/按次處罰

又,請注意新修正的不動產經紀業管理條例第 24 條之 1 第 2項前段「強制委託代銷契約備查」之規定,經營代銷業務,受起造人或建築業委託代銷預售屋者,應於簽訂、變更或終止委託代銷契約之日起三十日內,將委託代銷契約報請備查。惟,縱然有委託代銷契約,第一部曲「預售屋銷售前報請備查」仍為銷售預售屋者之義務,代銷係負責申報以下第二部曲「預售屋成交實價登錄」。

【第二部曲】預售屋成交實價登錄

平均地權條第 47 條之 3 第 2 項:「銷售預售屋者,應於簽訂買賣契約書之日起三十日內,向直轄市、縣(市)主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者,不在此限。」

雖然多以「預售屋成交實價登錄」稱呼,本條實則係「交易資訊之登錄」,包含申報登錄價格、交易面積及其他資訊。又,按平均地權條例第 81 條之 2,本條涉及罰鍰可分為:

  1. 未依限申報登錄資訊、申報登錄價格或交易面積資訊不實:處3 萬元至 15 萬元罰鍰,並令其限期改正;屆期未改正者,按次處罰。經處罰二次仍未改正者(也就是第三次之處罰開始),按次處新臺幣 30 萬元以上 100 萬元以下罰鍰。其含建物者,按戶(棟)處罰。
     
  2. 申報登錄價格與交易面積以外資訊不實:應令其限期改正;屆期未改正者,處 6 千元至 3 萬元罰鍰,並令其限期改正;屆期未改正者,按次處罰。

另外,有關預售屋銷售,在新制上路後有三件事情務必要特別注意:

  1. 預售屋契約應符「應記載」事項

    平均地權條例第 81 條之 2 第 5 項:「銷售預售屋者,使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,由直轄市、縣(市)主管機關按戶(棟)處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」

    今年 7 月 1 日以後,對於使用之定型化契約違反應記載事項者,將依本條逕予處罰。7 月 1 日前,企業經營者使用定型化契約違反應記載事項,已可依現行消費者保護法第 56 條之1 處罰,故新制實施以後,是處罰之法源、方式(依消保法有改正機會;平均地權條例無改正機會)及罰鍰不同。至於本條所稱之「不符合」態樣為何,仍須於實務上彙整執行案例。
     
  2. 預售屋「預訂單」管制

    平均地權條例第 47 條之 3 第 5 項:「銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者,向買受人收受定金或類似名目之金額,應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項,並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。」銷售預售屋者,不論是自行銷售或委託代銷,違反本條規定,將按戶(棟)處 15 萬至 100 萬元罰鍰,縱然業者事後同意以原價格簽約或有無退還定金,仍有本條適用。又,「其他不利於買受人事項」所指為何,仍有待實務函釋、案例發展。

    本條實施後,簽訂預訂單(或俗稱紅單)之賣方會受較多拘束,可能將影響過去實務使用預訂單的銷售型態。然而,「討價還價」之情形於實務上所在多有,若一概認為收受訂金後,即必須確立價金,將使買方缺少嗣後議價空間,似乎亦並非為對消費者最有利之作法。
     
  3. 預售屋不得轉售「紅單」

    平均地權條例第 47 條之 3 第 6 項:「前項書面契據,不得轉售予第三人。」

    預售屋買受人違反本條規定,按戶(棟)處 15 萬至 100萬元罰鍰。買受人轉售紅單,不論是否有獲利或收取報酬,不影響本條之適用。然應注意,轉售「紅單」係涉及行政罰鍰,並不當然代表轉售之前後手之間私法關係無效。

    又,預訂單管制(包含簽訂及轉售)係以個案「行為時」區分是否適用新制規定,與建照取得、開始銷售或紅單取得之時間點無關。例如,同一建案,在 7 月 1 日前簽訂之預訂單並不受新制規範,7 月 1 日以後,簽訂預訂單須符合新制規定。又,7 月 1 日以前簽訂之預訂單,在 7 月 1 日以後「轉售」,也受新制規範。

【第三部曲】成屋買賣實價登錄

按平均地權條例第 47 條第 2 項:「權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時,檢附申報書共同向直轄市、縣(市)主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」

領得使用執照之成屋於所有權移轉登記時應進行實價登錄,與現行規定相同,本條之罰則可區分為三部分:

  1. 未共同申報登錄資訊:先令其限期申報登錄資訊;屆期未申報,而買賣案件已辦竣所有權移轉登記者,處 3 萬元至 15 萬元罰鍰,並令其限期改正;屆期未改正者,按次處罰。經處罰二次仍未改正者,按次處新臺幣 30 萬元以上 100 萬元以下罰鍰。其含建物者,按戶(棟)處罰。
     
  2. 申報登錄價格資訊不實:處 3 萬元至 15 萬元罰鍰,並令其限期改正;屆期未改正者,按次處罰。經處罰二次仍未改正者,按次處新臺幣 30 萬元以上 100 萬元以下罰鍰。其含建物者,按戶(棟)處罰。
     
  3. 申報登錄價格以外資訊不實:應令其限期改正;屆期未改正者,處 6 千元至 3 萬元罰鍰,並令其限期改正;屆期未改正者,按次處罰。

除了以上三部曲外,新制也將主管機關「查核權」入法,地方主管機關為查核申報登錄資訊,得向權利人、義務人、地政士或不動產經紀業要求查詢、取閱有關文件或提出說明。另,查核「價格資訊有關文件」(查金流)限於中央主管機關,適度區分查核權之主體。新法亦明確規定,查核不得逾確保申報登錄資訊正確性目的之必要範圍。受查核者如規避、妨礙或拒絕查核,則可被處以 3 萬至 15 萬元罰鍰,屆期未改正並得按次處罰。

最後,申報登錄資訊,除涉及個人資料外,得提供查詢。新法亦規定 110 年 7 月 1 日前,以區段化、去識別化方式提供查詢之申報登錄資訊,應重新提供查詢。

貳、十項主要課題

內政部前於 110 年 2 月 20 日、2 月 25 日及 3 月 19 日,召開 三次會議討論「不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法」

(以下簡稱「辦法」)修正草案,本會並於會上提陳意見。本辦法係新法授權訂定之子法,有關新法之執行悉數回歸本辦法規定。以下,謹就本會提陳意見中之十項主要課題為文,希望有助於同業了解法律政策形成的過程,並進行相關的風險控管,至於其他技術性細節建議,茲不贅述。

課題一:「備查完成」才可以「銷售」?

原辦法草案第 7 條規定,銷售預售屋者須「完成」預售屋資訊及買賣定型化契約「備查」,才可從事行銷、廣告、收受定金或類似名目之金額並簽訂書面契據、簽訂買賣契約等銷售行為,否則將直接開罰。

若按原辦法草案規定,預售屋銷售者已依法報請備查,卻須待「完成備查」才可以進行銷售,等於產業的任何銷售行為,要取決主管機關內部備查作業程序完成;再加上「銷售」定義未明,預售屋銷售者動輒被處罰鍰,實非法治之道。

本會另說明,母法平均地權條例並非以「完成備查」作為人民公法上應負義務以及行政罰該當要件,且按大法官解釋,對人民違反行政法上義務之行為科處罰鍰應以法律或具授權明確性

(包括:目的、內容、範圍)之法規命令定之,原草案似有違處罰法定原則。又,備查之目的,在於知悉已經過之事實如何;備查之性質,與所陳報事項之效力無關。

內政部嗣後公布之辦法第 7 條第 6 項,已將「完成備查」之用語調整為「報請備查」。本會認為,原則上可分成三種類型,若對預售屋資訊及備查之預售屋買賣定型化契約符合規定一事,有十足把握者(例如契約完全符合內政部公告之範本),則報請備查後即可開始銷售;若屬於「保守穩健型」之同業,建議仍待主管機關完成備查後再銷售或使用預售屋定型化契約,較可「放心」(惟使用之契約是否符合應記載事項仍涉及諸多爭議,尚難一概而論);若屬「不知或誤解型之同業」,如前文第二部曲所述,依平均地權條例第 81 條之 2 第 5 項規定,使用之契約不符應記載事項者,主管機關即可按已簽約之戶(棟)開罰,提醒千萬別因為不知或誤解新制規定,而被新法按戶(棟)處以高額罰鍰。

課題二:「未於銷售前報備查」之「銷售」所指?

承課題(一),「銷售行為」之定義未明,「行銷」、「廣告」均屬不確定法律概念,將造成人民在缺乏預見性下,動輒觸法,亦増加主管機關認事用法困難。另,原草案文字「……等銷售行為」則可能致生係例示或列示之爭議。

辦法文字經調整後,已將「行銷」、「廣告」修正為「刊登載有預售屋坐落基地、建案名稱或銷售地點之廣告」,並刪除「等」字,避免爭議。

課題三:「報請備查」如遇「改正」要求,怎麼處理?

辦法第 7 條第 5 項規定,報請備查之預售屋資訊誤漏或買賣定型化契約不符合內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項者,經通知改正而屆期未改正者,應「停止」「新增」刊登載有預售屋坐落基地、建案名稱或銷售地點之廣告、收受定金或類似名目之金額、簽訂書面契據、簽訂買賣契約之銷售行為。

按照該條文解釋,原本搭設之樣品屋或已刊登之廣告,並不會因屆期未改正受影響。另提醒,不論要求屆期未改正者「停止新增」之法律依據為何,若主管機關已要求改正備查之定型化契約,惟銷售預售屋者未改正仍執意使用,主管機關本可依平均地權條例第 81 條之 2 第 5 項逕予處罰。

另,內政部原預告草案時,曾於本條說明欄植入「……屆期未改正者,『可謂為未報請備查』,除已刊登之廣告外……」之文字。本會認為,前揭文字恐具「法律擬制」之效果,將導致原本已經報請備查,且刻進行合法銷售行為者,屆期未改正而同被依平均地權條例追溯處罰之疑慮。經本會函文內政部表示意見後,辦法說明欄已修正為「……屆期未改正者,『因申報人未依法履行將正確資訊及符合法令規定之預售屋買賣定型化契約報請備查之義務』,除已刊登之廣告外……」。至於若有故意填載不實或胡亂申報情形者,仍有刑法偽造文書等規定足以相繩。

課題四:「完成變更備查」方得銷售?

原辦法草案規定,「……資訊及定型化契約內容於備查後有變更時,於變更之日起十五日內申請變更備查。主管機關受理備查申請後,應於二個月內完成備查」。

然而,如課題(一)所述,因原草案規定「備查完成」才可以「銷售」,若申請變更備查亦須等待備查完成方可銷售,是否等待期間所有「行銷」、「廣告」等銷售行為都要停止或下架?且母法並未規範 15 日內未報請變更備查之法律效果,原辦法草案係增加法律所無之限制。

綜合前文所述,因辦法已將「完成備查」,調整為「報請備查」,所以不須「完成變更備查」即可廣告銷售。

課題五:「相關公會等」協檢之法律效果?

辦法第 7 條說明第 3 點略以:「……得於報請備查前先將買賣定型化契約送不動產或法律團體(如不動產相關公會、地政士、律師等專門職業公會或消費者保護團體)協助檢核是否符合規定,由該團體自行遴選或邀請具法律、地政、消保等專業人士共同檢核,並供受理機關參考」。

本點緣於 110 年 2 月 20 日內政部第一次召會研商辦法草案時,主席詢問若採「完成備查」執行,公會可否協助。本會除重申前述「報請備查」之立場外,表達本會可以協助做為「公私協力」平台。

惟,避免造成「預售屋買賣定型化契約」認知上之差異,主管機關宜派員參與,建立協檢運作模式,本會亦可蒐羅爭點,減少爭議。另補充說明以下三點提醒:1. 相關公會僅係「協助檢核」,不是「協助審查」,更不是「代為審查」2. 「得」協檢而非「應」協檢,一方面係缺乏行政程序法第 16 條「行政委託」之法源,二方面是予各地公會得視情況自由選擇之空間3. 不動產或法律團體若收受報酬,宜注意民法第 535 條「受任人處理委任事務……其受有報酬者,應以善良管理人之注意為之。」之民事責任可能性。(主管機關是否一定認同經公會協檢之買賣定型化契約,似仍有疑問。)

課題六:「銷售預售屋者」是誰?

辦法第 2 條為母法所稱「銷售預售屋者」之定義,涉及責任歸屬問題,故,本會認為應充分考量各種開發型態。謹先以下表說明原草案文字與正式公告辦法之差異:

 

原草案

平均地權條例第四十七條之三所稱銷售預售屋者,指預售屋買賣之出賣人。但預售屋建案採合建、都市更新或危老建物重建等方式開發及銷售,相關權利人將取得之預售屋或得分配之權利約定由建築業進行銷售者,以建築業為銷

售預售屋者。

 

公告辦法

本辦法所稱銷售預售屋者,指預售屋買賣案件中,符合下列規定之一者:

一、預售屋為自建自售者,其預售屋買賣契約出賣人。

二、預售屋採合建、都市更新或都市危險老舊建築物加速重建等方式,由建築業與土地所有權人、原有建物所有權人等相關權利人共同合作開發者,其預售屋建物買賣契約出賣人。

依原辦法草案規定,經「約定」由建築業銷售,即當然以建築業為「銷售預售屋者」,負責預售屋資訊及買賣定型化契約之備查。然而,「約定」用語之要件並不明確,且一概以建築業為處罰對象似有違行政罰之可歸責性。

公告辦法文字調整後,簡言之,預售屋建案若採自建自售,係以買賣契約「出賣人」為銷售預售屋者;若是採合作興建方式者,則以買賣契約「建物出賣人」為銷售預售屋者。另,若預售屋資訊及買賣定型化契約已由建築業報請備查者,其他出賣人得免再辦理備查。但其他出賣人使用之買賣定型化契約與建築業不同者,應辦理買賣定型化契約備查。

課題七:附繳「履約擔保」證明,若尚未確定,可以報請備查?

依內政部公告之「預售屋資訊及買賣定型化契約備查申報書」第 4 點附繳文件,似要求報請備查時,應同時附繳「預售屋履約擔保證明影本」。

本會認為,「履約擔保」方式,應有個別磋商條款適用,不宜列為強制附繳文件。且「履約擔保」於報請備查前可能因信託業或公會之審核作業要求,尚未完成,甚或仍有變動。爰此,內政部已於前揭「備查申報書」填寫說明第 5 點列明「銷售預售屋者於申報備查時,如尚未取得履約擔保證明,得另補附」,故備查階段允許尚不需即刻檢附證明文件。

課題八:預售屋與成屋兩階段登錄有無勾稽?

由辦法第六條修正說明:「……為利預售屋與日後所有權移轉登記之申報登錄資訊相互勾稽,爰修正第一項序文及第一款規定……」可知,「預售屋實價登錄」與「成屋實價登錄」將來似會有所勾稽,應注意行政罰法第 27 條之適用,行政罰之裁處權,因三年期間經過而消滅。惟該期間,係自違反行政法上義務之行為終了時起算。但行為之結果發生在後者,自該結果發生時起算。

課題九:「報請備查」與「建物用途」是否有關?

參照「預售屋資訊及買賣定型化契約備查申報書」填寫說明第 3 點:「預售屋不論其係供住家、辦公室、店面(店鋪)或其他用途使用,均應申報預售屋資訊備查。至預售屋買賣定型化契約則限法定用途供住宅用之預售屋始須申報備查。」

本會亦認為,「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」係源於消費者保護法第 17 條規定。再按消費者保護法之立法目的,係「為保護消費者權益,促進國民消費生活安全,提昇國民消費生活品質」,故應以「以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務」為法規適用對象。另,所謂「消費」,係指不再用於生產情形下之「最終消費」。

職是之故,「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」應植基於消費關係,僅限法定用途供住宅用之預售屋買賣定型化契約須報請備查。

課題十:其他待釐明議題

  1. 同一建案新舊制度適用

    例如,新制施行(110 年 7 月 1 日)前業自行銷售部分戶(棟)預售屋建案,110 年 7 月 1 日以後陸續銷售同一建案剩餘之戶(棟)數,是否需依規定補辦報請備查程序?

    內政部地政司前曾於「110 年 6 月 7 日『預售屋備查機制及預售屋申報系統教育訓練』學員提問QA」中表示,新制上路前已銷售之建案並無強制銷售預售屋者補辦備查之規定。本會復於 110 年 6 月 15 日地政司線上說明會再次提問,亦獲得地政司再次確認相同回覆。

    又,依地政司說明,新制施行前透過代銷業銷售成交之預售屋買賣案件,仍須應依規定申報預售屋實價登錄。
     
  2. 「個別磋商條款」可否行政審查

    定型化契約之個別磋商條款在消費者保護法中應如何適用,於司法實務上仍有爭議。故,個別磋商條款如何、甚或可否行政審查,仍然是未來操作需釐明之處。
     
  3. 「預訂單」行政監督疑義

    即前文第二部曲所提,何謂預訂單不得約定之「其他不利於買受人之事項」,可能仍有待個案判斷。

以上,謹將 110 年 7 月 1 日上路後之實價登錄 2.0 區分為修法內容與十項主要課題兩部分報告。不論修法三部曲、預訂單管制、預售屋買賣定型化契約違規開罰等,都屬於重大變革,呼籲各位同業面

對新制產生的法律風險,務必更加小心謹慎。

 

中華民國不動產開發全聯會/台北市不動產開發公會

于俊明 秘書長/總幹事